Un chiffre sec, qui claque comme une frontière : 1,3 million d’euros. C’est ici que la fiscalité bascule, que le patrimoine immobilier entre dans le viseur de l’État. Depuis 2018, passer ce cap n’est plus anodin. Le jeu a changé, les règles aussi : bienvenue dans l’univers de l’impôt sur la fortune immobilière.
Depuis la suppression de l’ISF en 2017, la donne a radicalement changé pour les patrimoines importants. Désormais, le seuil d’imposition s’enclenche dès que la valeur nette de vos biens immobiliers atteint 1,3 million d’euros. À cette altitude, chaque euro supplémentaire est comptabilisé et soumis à un impôt spécifique, calculé sur un barème à taux progressif.
Ce nouvel impôt distingue clairement les catégories de biens : la résidence principale profite d’un abattement de 30 %, tandis que certains actifs professionnels ou ruraux échappent carrément à l’IFI. Les dettes contractées pour l’achat ou la rénovation d’un bien demeurent déductibles, mais il ne faut pas s’imaginer que tout passe : les règles sont strictes et précises. Contrairement à l’ISF, l’IFI ne s’est pas contenté de changer de nom : il a dessiné de nouvelles frontières dans le paysage fiscal français.
ISF et IFI : quelles différences pour les contribuables français ?
Avant 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) balayait large : il englobait biens immobiliers, avoirs financiers, portefeuilles d’actions, œuvres d’art, et plus encore. Mais la réforme a recentré le tir : aujourd’hui, seul le patrimoine immobilier compte, via l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Cette mutation a été radicale. Les comptes en banque, assurances-vie classiques, voitures ou bijoux sont désormais hors d’atteinte. Seuls les biens immobiliers et les droits qui y sont rattachés sont concernés. Pour de nombreux foyers fortunés, cela a modifié en profondeur la gestion patrimoniale, recentrant les stratégies sur la pierre. Le barème appliqué reste progressif, mais il ne porte plus que sur la portion immobilière du patrimoine. Certaines familles assujetties à l’ISF en ont d’ailleurs été dispensées du jour au lendemain.
Sur le plan déclaratif, pas de grand bouleversement : le formulaire 2042-IFI accompagne la déclaration de revenus. L’administration fiscale continue de tenir compte de l’abattement sur la résidence principale et de la déduction de certaines dettes. Là où l’ISF touchait près de 350 000 foyers, l’IFI n’en concerne plus qu’environ la moitié, d’après les chiffres des services fiscaux. C’est un recentrage net sur l’immobilier et les détenteurs de grosses propriétés foncières.
À partir de quel montant devient-on redevable de l’IFI ?
Le cap à surveiller, c’est 1,3 million d’euros. Ce seuil marque l’entrée dans le champ de l’IFI. Ceux dont le patrimoine immobilier net atteint cette valeur au 1er janvier, après déduction des dettes admissibles, franchissent la ligne et sont soumis à la déclaration de cet impôt.
Pour les foyers moyens, cette limite reste lointaine, alors qu’avec l’ISF, le calcul était bien plus large. Ce repositionnement vise à concentrer la pression fiscale sur les patrimoines vraiment conséquents, où l’immobilier pèse lourd dans la balance. Le calcul obéit à une méthode claire en trois temps :
- Première étape : estimer la valeur vénale des biens au 1er janvier.
- Deuxième étape : retrancher les dettes réellement contractées pour l’acquisition, la réparation ou l’entretien des biens immobiliers.
- Troisième étape : si le montant arrive ou dépasse 1 300 000 euros, l’IFI devient obligatoire.
Le niveau du seuil écarte la vaste majorité des ménages. Toutefois, franchir la barre de 1,3 million d’euros signifie que la déclaration IFI est incontournable, même si la facture ne commence à tomber qu’à partir de 1,4 million, grâce à une décote d’entrée dans l’impôt. L’abattement de 30 % sur la résidence principale, dans certains cas, permet encore à quelques foyers de rester en dessous.
Le patrimoine pris en compte dans le calcul de l’IFI : ce qu’il faut savoir
Avec l’IFI, l’assiette n’a plus rien à voir avec le tout-patrimoine de l’ISF : seule la pierre compte, que ce soit en possession directe ou à travers des parts de sociétés.
La liste des biens concernés est strictement définie :
- Biens bâtis : maisons, appartements, locaux (sauf ceux utilisés comme outil de l’activité professionnelle principale).
- Terrains : parcelles non construites, terrains agricoles ou à bâtir.
- Parts de sociétés immobilières ou détenues indirectement, sur la quotité immobilière.
- Droits relatifs à la propriété : usufruit, nue-propriété, etc.
Un abattement de 30 % s’applique toujours à la résidence principale. Les biens à usage professionnel réellement affectés à une activité échappent à l’IFI, tout comme les dettes contractées pour acheter, construire, améliorer ou réparer un bien, à condition de respecter strictement les normes légales.
L’assiette taxable s’arrête donc à la valeur vénale des biens immobiliers possédés, à laquelle il faut retrancher les dettes déductibles et l’abattement sur la résidence principale, hors actifs professionnels. C’est sur cette base, nette et affinée, que le barème de l’IFI s’applique.
Questions fréquentes sur l’ISF, l’IFI et le seuil d’imposition
Quelle déclaration utiliser pour l’IFI ?
La déclaration de l’IFI s’effectue via le formulaire 2042-IFI, transmis en même temps que la déclaration de revenus. Il ne s’agit généralement pas d’un formulaire papier séparé : toute la démarche se fait avec les revenus du foyer, et le patrimoine doit être estimé selon sa valeur au 1er janvier de l’année d’imposition.
Comment déterminer le seuil d’imposition ?
Le seuil à surveiller correspond à un patrimoine immobilier net, pour l’ensemble du foyer fiscal, supérieur ou égal à 1,3 million d’euros. Ce montant s’apprécie de façon globale : tous les biens du foyer sont additionnés, les dettes déductibles soustraites, sans individualisation.
Deux points majeurs à retenir :
- Le barème IFI commence à 800 000 euros, mais l’obligation de déclarer ne s’applique qu’à partir de 1,3 million d’euros.
- Un mécanisme de plafonnement protège le contribuable : l’IFI ajouté à l’impôt sur le revenu ne doit jamais représenter plus de 75 % des revenus du foyer.
Quels dispositifs pour optimiser sa fiscalité ?
Certaines stratégies existent pour réduire le montant de l’IFI. Par exemple, faire un don à un organisme reconnu d’intérêt général donne droit à une réduction d’impôt pouvant atteindre 75 %, plafonnée à 50 000 euros. Il faut que le don soit réel et que les bénéficiaires répondent exactement aux critères fixés. Du côté des biens professionnels, ils restent exclus de l’IFI, à condition que toutes les conditions posées par la loi fiscale soient strictement respectées.
Outils et contrôle
L’administration fiscale propose un simulateur IFI en ligne pour estimer la base taxable, mais il appartient à chacun de vérifier scrupuleusement sa déclaration. Une sous-estimation ou un oubli peut déboucher sur un contrôle fiscal aussi long que rigoureux.
Passer la barre de l’IFI, c’est traverser un seuil bien réel : l’entrée dans un univers exigeant, où déclarer chaque euro exige rigueur et anticipation. Pour la majorité, ce seuil reste une ligne au loin, mais il façonne malgré tout la conception même du patrimoine immobilier en France.
